为破解无物业小区治理难题，江西省新余市分宜县积极探索社会治理新机制，创新实施代理式服务、“大物业”服务、捆绑式服务、兜底性服务、自治化服务五种治理模式，有效推进全县157个无物业小区实现物业服务全覆盖，实现从无到有、从有到优、化乱为治。

代理式服务 变“无序”为“有序”

对具备市场运作条件的无物业小区，由社区引导并协助小区业主委员会聘请引入“物业代理人”，“物业代理人”再组建团队，做好小区治理事项。

精准引聘，携手共建。社区指导小区党组织、业主委员会经过征求民意、洽谈协商等环节后，择优选聘政治素质较好、服务意识较强、熟悉小区情况、有一定管理经验的专业人员担任“物业代理人”，构建以小区居民为核心、小区党员为先锋、“物业代理人”为骨干的共建工作格局。

抓大放小，协力共治。明确业主委员会工作职责，业主委员会协商决策小区重大事项，直接掌握物业费，但不直接经手物业费具体使用，不负责小区日常事务。由“物业代理人”组建团队，做好小区治理事项，经办各类基础设施维修更换等费用支出。

源头预防，和谐共享。业主委员会掌握物业收支情况、监督服务质量、调解邻里纠纷、决定重大事项，在享受专业物业服务的同时，避免因物业服务账目不清、履职不到位、邻里矛盾等引起的纠纷，居民满意度大幅提升。

“大物业”服务 变“小区”为“片区”

社区把“地缘”相近的小区整合，交由专业物业公司管理，形成“片区大物业”。

物业共享，降本增效。采取“大物业、精治理”综合服务模式，由一个物业企业对多个小区和分散楼栋实施“1+N”管理，通过物业共享，提高资源利用率，降低物业运营成本。

统一团购，惠企利民。通过打包出售等团购模式，争取议价权，引导物业公司在保证微利的前提下为更多小区提供物业服务，县自来水家属区等8个小区的物业费从每年每户400元下调至每年每户348元。

捆绑式服务 变“落单”为“共享”

对不适用“大物业”片区管理的小区，由社区牵头协调物业企业或专业化服务企业提供捆绑式物业服务。

社区主动牵线搭桥。社区主动发挥“桥梁纽带”作用，收集居民意见，积极与居民和物业公司协商进驻物业管理服务的各项细节，联系签约相邻较大小区的物业服务公司，引进专业化物业服务。

物业提供定制服务。为减少物业费用支出，由业主委员会与居民商议后确定服务需求清单，物业公司以低于市场价格提供定制特色服务。

兜底性服务 变“失管”为“接管”

通过社区领办公益性物业公司，对老旧小区逐步进行接管，提供兜底性物业服务。

创新“红色物业”领办模式。针对分散小型无物业小区物业引进难问题，由社区创办公益性物业企业，社区党组织书记兼任法人，将党建引领有机嵌入，打造百姓身边的“红色管家”。如钤西街道文教巷社区辖区内70%的无物业小区常住户数在百户以下，社区党总支出资注册成立物业公司——分宜县红管家物业服务有限公司，为居民提供服务。

创新管理人员内聘模式。择优选聘辖区党员担任物业经理，成立由党员代表、居民代表、社区代表组成的财务监督小组，优先从社区热心居民、退役军人、低收入居民中招聘物业公司服务人员，实现“自己家园自己管”。

创新先试后买模式。小区与物业公司签订服务合同后，物业先行提供环境保洁、安保巡查、充电桩维护等物业服务，让居民提前感受物业服务带来的变化，提高居民满意度后，再由社区工作者、网格员协助收取物业费。

自治化服务 变“自管”为“共管”

对其他不具备市场运作条件的小区，由社区指导小区成立业主委员会，以自管形式，聘请保洁、安保等服务，吸纳党员志愿者加入自治物业服务队，同时引导党员业主进入业主委员会，2800余名党员干部主动到小区亮身份、领岗位。

坚持民主决策。依托“钤城红议事联席会”定期召开业主委员会会议，听取业主对小区治理的意见建议，集体研究决定小区重大事项，制定小区管理规约以及财务管理、停车管理、物业服务承诺等多项制度，动态调整物业收费标准。

主动公示公开。参照有专业物业服务小区设立“钤城红”小区治理公示栏的做法，在公开自治物业服务内容、收费标准、收支情况的基础上，公开业主委员会成员及其职责，居民可以通过公示公开内容监督履职情况。

来源：《中国社区报》9月3日3版